事業用物件の造作買取請求権とは？行使できないケースや特約も解説

賃貸物件の借主には原状回復義務があるため、退去時には入居工事で設置した造作についてはすべて撤去しなければなりません。
しかし一部の造作については、一定の条件を満たせば買主に買い取ってもらえる「造作買取請求権」があります。
今回は「造作買取請求権」の概要と、事業用物件で行使できないケースや特約についても解説します。

事業用物件における造作買取請求権とは？

造作買取請求権とは、借主が貸主の許可を得たうえで室内に造作を設置している場合、退去時にその造作を時価で買い取ってもらうよう貸主に請求できる権利です。
この権利は借地借家法第33条にて定められており、要件を満たしていれば借主は買い取りしなくてはなりません。
買取請求ができる対象物は「建物に付加されているもの」「借主が所有しているもの」「建物に便益を与えているもの」の3つの条件を満たす必要があります。
たとえば業務用の空調設備、新しいものに交換した扉、温水洗浄便座などが挙げられます。
借主には本来原状回復義務がありますが、建物の価値・利便性を高める造作に限っては貸主に買取請求できる、と認識しておくと良いでしょう。

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事業用物件で造作買取請求権を行使できないケースとは？

造作買取請求権を行使できないケースとして挙げられるのが、建物から取り外しても価値が減少しない造作です。
たとえば、テーブル、椅子、キャビネットなどの什器は別の場所でも活用できるため、買取の対象とはなりません。
借主が所有しているとはいいきれない造作についても、造作買取請求権の対象外となります。
借主が設置したものでも、断熱材のように壁内に一体化してしまう場合は、貸主の所有物とみなされてしまうため注意が必要です。
また、大前提として貸主の同意を得ずに設置した造作については、買取を請求できません。

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事業用物件における造作買取請求権の特約とは？

造作買取請求権は貸主の負担が大きいため、実際の賃貸借契約においては「借家人は造作買取請求権を放棄する」旨の特約が設けられるケースも多くあります。
現行の借地借家法においては、造作買取請求権が任意規定とされているため、このような特約も有効です。
ただし、旧借家法においてはこの権利が強行規定とされていたので、契約書上で特約を定めていても無効とされてきました。
そのため、平成4年8月1日前に締結した賃貸借契約については、特約の有無に関わらず借主は造作買取請求権を行使できます。

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まとめ

造作買取請求権とは、借主が貸主の許可を得たうえで室内に造作を設置している場合、退去時にその造作を時価で買い取ってもらうよう貸主に請求できる権利です。
しかし、実態としては「借家人は造作買取請求権を放棄する」旨の特約が設けられているケースも多くあります。
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